부동산 매매사업자의 모든것 총정리

부동산 매매사업자로 똑똑한 절세와 성공적인 투자를 기원하면서 부동산 매매사업자의 모든것을 알려드리겠습니다. 

 

 

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1. 부동산 매매사업자 등록 절차

1) 등록 절차

1. 홈택스 로그인
- 홈택스 웹사이트 접속
- 공동인증서로 로그인

2. 사업자등록 신청
- "국세증명·사업자등록 세금 관련 신청/신고" 메뉴 선택
- "개인 사업자등록 신청" 클릭

3. 기본 정보 입력
- 상호명 입력
- 사업장 소재지 입력
- 개업일자 지정

4. 업종 코드 선택 방법

홈택스 등록 시
- "업종 입력/수정" 메뉴에서 703011 입력
- "조회하기" 클릭 후 해당 업종 선택

대부분의 부동산 매매사업자는 기본 코드인 703011을 사용하며, 이는 주거용 건물 개발 및 공급업에 해당합니다.

5. 사업자 유형 선택
- 85㎡ 초과 주택 취급 시: 일반과세자
- 85㎡ 이하 주택만 취급 시: 면세사업자

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2) 부동산 매매사업자 등록 시 업종 코드

기본 업종 코드

주요 업종 코드: 703011
- 업태: 부동산업 
- 종목: 부동산 개발 및 공급업/주거용 건물 개발 및 공급업

토지 보유 기간별 코드

5년 미만 보유
- 703011: 주거용 건물 매매업
- 703014: 비주거용 건물 매매업
- 703015: 기타 부동산 개발 및 공급업

5년 이상 보유
- 703012: 주거용 건물 매매업
- 703016: 비주거용 건물 매매업
- 703017: 기타 부동산 개발 및 공급업

 

 

2. 부동산 매매사업자 등록 시 필요서류

1) 기본 필수 서류

공통 서류
- 사업자등록신청서
- 대표자 신분증
- 대리인이 신청할 경우 위임장과 대리인 신분증

사업장 관련 서류
- 임대차계약서 (사업장을 임차한 경우)
- 분양계약서나 매매계약서 (자가 사업장인 경우)

2) 추가 제출 서류

특수 상황별 서류
- 동업계약서 (공동사업자인 경우)
- 허가, 등록, 신고증 사본 (인허가 업종의 경우)

기타 서류
- 자금출처명세서 (특정 업종의 경우)
- 기타 사업영위 증빙서류

3) 신청 시 유의사항

사업장 주소
- 개인사업자의 경우 자택 주소 등록 가능
- 실제 거주하는 전입신고된 주소지여야 함

처리 기간
- 일반적으로 1-2일 소요
- 추가 서류나 확인이 필요한 경우 담당자가 전화 연락

 

3. 부동산 매매사업자의 주요 세금혜택

1) 세율 혜택

단기 매매 시 유리한 세율
- 일반인은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60% 세율 적용
- 매매사업자는 보유기간과 관계없이 6~45% 누진세율만 적용

1400만 원 이하 : 6%  1400~5000만 원 이하 : 15%  5000~8800만 원 이하 : 24%

기본 세율 적용
- 사업소득으로 과세되어 일반 누진세율(6~45%) 적용
- 단기 매매에 대한 중과세율 적용 제외

취득세중과,종부세중과 개인과 같다. 

2) 비용 처리 혜택

폭넓은 필요경비 인정
- 취득세, 방 확장, 새시교체 비용 처리 가능
- 일반 유지관리비, 자본적 지출 비용도 필요경비로 인정
- 이자비용, 인건비 등도 경비 처리 가능

3) 기타 혜택

결손금 공제
- 사업 손실 발생 시 15년간 이월공제 가능

거주주택 비과세
- 본인이 실제 거주하는 주택은 양도소득세 비과세 적용 가능

4) 주의사항

비교과세 적용
- 조정대상지역 내 다주택자, 비사업용 토지, 미등기 양도의 경우 종합소득세와 양도소득세 중 큰 금액으로 과세

신고 의무
- 매도 시 2개월 내 예정신고 필요
- 다음 해 5월에 종합소득세 확정신고 필수

 

4. 부동산 매매사업자 등록 시 주의 사항

1) 사업자 등록 요건

거래 요건
- 1과세기간(1년) 중 1회 이상 부동산 취득, 2회 이상 판매가 필요
- 주기적이고 반복적인 매매거래가 있어야 함

사업장 관련
- 개인사업자는 실제 거주하는 전입신고된 주소지를 사업장으로 등록 가능
- 법인사업자는 반드시 별도 사업장 필요

2) 세무 관련 주의사항

부가가치세
- 85㎡ 초과 주택 거래 시 건물 부분에 10% 부가세 납부 필요
- 85㎡ 이하 주택만 거래 시 면세 가능

종합소득세
- 매매차익이 다른 소득과 합산되어 종합과세 적용
- 높은 소득자의 경우 건강보험료가 상승할 수 있음

3) 지역별 고려사항

조정지역 vs 비조정지역
- 조정지역 내 주택 거래 시 비교과세 적용으로 불리(조정대상지역 2 주택자 매도 시 양도세 70% 부과)

- 비조정지역 주택 거래가 세금 측면에서 유리

4) 장부 관리

- 재무제표 작성 및 장부 기장 필요
- 매입/매출 관련 적격증빙 철저히 관리
- 세무사를 통한 전문적인 세무관리 권장